MBS（不動産担保証券）とは、証券、証券化商品の一種。「Mortgage Backed Security」の略で、「モーゲージ証券」、「モーゲージバック証券」などとも呼ばれている。名称のモーゲージとは、不動産の担保のこと。
おもに住宅ローンなどの債権を裏づけとして発行される。このうち住宅ローンを裏づけ（担保）としている証券は「RMBS（住宅ローン債権担保証券）」と呼ばれる。ほかには商業用不動産ローンを担保とした「CMBS（商業用不動産ローン担保証券）」がある。
仕組みとして、借り手と金融機関がローン契約を結んだあとに、金融機関側がローン債権の一部を証券化し、売却する。